Закон про керуючих компаніях: поняття, завдання та обов'язки, ліцензування, права і відповідальність

Що регламентує закон про керуючих компаніях? Для чого він необхідний? І в чому його суть? На сьогоднішній день в Росії мешканці багатоквартирного будинку має право самостійно вибрати спосіб управління своїм будинком, це може бути керуюча компанія або ТОВАРИСТВО ВЛАСНИКІВ. У першому випадку, для управління залучається юридична особа, яка займається обслуговуванням нерухомості, підтриманням порядку на прибудинковій території, здійснює поставку комунальних послуг і так далі.

Закон

У ЖКГ, обов`язки керуючої компанії регламентовані Житловим кодексом, нормативними документами № 69-ФЗ, №184-ФЗ, Постановою Уряду № 491, постановою ВАС №6464/10.

Основоположним документом, в даному випадку є Житловий кодекс. Згідно з нормативними актами, КК можуть створюватися у вигляді:

• приватне підприємство;
• у вигляді житлового об`єднання;
• ГУП або ДЕЗ.

Відповідно до вимог федерального закону, керуюча компанія може бути вузькоспеціалізованою, тобто надавати певні послуги. Хоча для мешканців все ж зручніше, коли одна установа займається вирішенням всіх питань.

Крім нормативних актів, кожна КК має власний статут, який визначає цілі, умови діяльності та правила роботи. Будь-які суперечності між положеннями Статуту та законодавства неприпустимі.

Повинність

Закон про керуючих компаніях у сфері ЖКГ зобов`язує такі організації здійснювати діяльність в площині поліпшення якості проживання власників житла. КК зобов`язана здійснювати роботи по догляду за загальнобудинковою територією, вирішувати питання щодо безперебійності постачання комунальних послуг. В рамках бюджету здійснювати ремонтні та відновлювальні роботи. КК зобов`язана проводити роботи по збереженню системи комунікацій в нормальному стані, дотримуватися правил пожежної безпеки та виконувати вимоги щодо підтримання належного рівня санітарно-епідеміологічного стану.

Ремонт та обслуговування прибудинкової території

Закон про керуючих компаніях зобов`язує такі організації своєчасно проводити відновлення і ремонт загальнобудинкового майна. Тобто стежити за станом внутрішніх електричних мереж, системи опалення та водовідведення. Компанія зобов`язана займатися фарбуванням (побілкою) прибудинкових приміщень, проводити ремонт дверних і віконних прорізів. Стежити за станом покрівельного покриття і своєчасно його ремонтувати.

Під терміном "прибудинкова територія" розуміється ділянка землі, який закріплений за конкретним багатоквартирним будинком. Розмір такої ділянки в кожному окремому випадку індивідуальний. У свою чергу, власники квартир зобов`язані вносити плату за землю.

Комунальні послуги

Природно, що без наявності комунальних послуг неможливо уявити комфортне проживання. Саме тому, закон про керуючих компаніях зобов`язує їх:

• зберігати в робочому стані всі системи;
• забезпечувати своєчасне вивезення сміття;
• збирати плату за квартиру;
• стягувати борги з неплатників у претензійному та позовному порядку.

У свою чергу, КК не має права на справляння додаткових платежів понад тарифи, які були затверджені на зборах власників.

Право

Законом про керуючих компаніях передбачені права для таких організацій. Зокрема, КК має право на участь та ініціацію вимогливої процедури з боржників.

Компанії мають право повідомляти в державні органи про факти проведення незаконних перепланувань житла. Мають право на подання скарг про нецільове використання спільного майна.

КК можуть контролювати точності переданих даних з приладів обліку і на припинення постачання комунальних послуг, якщо мешканці за них не платять.

У компанії є право на використання резервного фонду, якщо утворилися борги перед постачальниками комунальних послуг або потрібне проведення термінових ремонтних робіт.

На що не поширюється сфера відповідальності

Ні старі, ні нові закони про керуючу компанію не передбачають за нею обов`язок по монтажу системи відеоспостереження, з викорчовування дерев, ремонту домофонів. Не варто розраховувати, що КК буде займатися прикраса прибудинковою територією або проводити будівельні роботи, в яких немає гострої необхідності.

Відповідальність та ліцензування

На рівні закону про керуючих компаніях за такою компанією закріплена відповідальність. Перш за все, вона передбачена за порушення правил експлуатації будівлі, за несвоєчасне виявлення технічних несправностей. За такі порушення КоАП (стаття 7.22) передбачено штраф до 40 тисяч рублів. Такий же розмір штрафу передбачений для ситуацій, коли затоплення квартири сталося з вини КК.

Якщо КК порушить правила пожежної безпеки, то штраф може досягати 200 тисяч рублів.

Якщо компанія буде викрита в тому, що не вживала заходів щодо забезпечення комунальними послугами мешканців, то її можуть оштрафувати на 10 тисяч рублів – стаття 7.23 КоАП.

Мешканці будинку мають право звертатися зі скаргами на КК в прокуратуру, житлову інспекцію, органи місцевої влади, пожежну службу. Але завжди слід пам`ятати, що від активної життєвої позиції кожного жителя багатоквартирного будинку залежить якість послуг, що надаються. Усунути компанію від обслуговування будинку можна і на загальних зборах всіх мешканців.

З 2016 року всі компанії зобов`язані вносити відомості в систему ГВС ЖКГ про проведені роботи. Якщо організація цього не робить, то мешканці можуть сміливо звертатися в контролюючі органи.

З 2018 року абсолютно всі КК зобов`язані пройти процедуру ліцензування. Зроблено це для того, щоб всі організації повноцінно виконували свої функції. Однак позбавити ліцензії, компанію не так вже й просто, зробити це можна виключно в судовому порядку.

Доходи і відповідальність мешканців

Практично будь-яка юридична особа створюється з метою отримання грошової винагороди за надані послуги або поставку товару. Винятком не є керуючі компанії. Розмір оплати за послуги компанії визначається на загальних зборах мешканців будинку. Однак якщо в платіжці збільшується сума, то таке рішення має затверджуватися на загальних зборах. Найчастіше таке відбувається, якщо будівля потребує капітального ремонту, адже така послуга не входить до тарифу. У разі якщо мешканці не підтримають ініціативу КК, то відповідальність з компанії знімається.

Ще одне дуже важливе питання, яке турбує жителів багатоквартирних будинків: "Чи може КК стягувати борги і накладати штрафи або пеню". На сьогоднішній день заборгованість можна стягнути виключно через судове рішення. Однак у компанії є й інші важелі впливу. Наприклад, якщо мешканець оплачує за постачання електричної енергії керуючої компанії, то вона має право припинити її подачу, якщо виникла заборгованість. Якщо ж договір укладено безпосередньо з енергопостачальною організацій, то таке право є тільки у цієї компанії.

Житловим кодексом за КК закріплено право на нарахування пені, якщо мешканець не бажає розраховуватися за комунальні послуги. На сьогоднішній день розмір пені становить 1/300 ставки рефінансування. Якщо прострочення становить більше 90 днів, то сума пені збільшується до 1/130 частини від боргу.

Конкурс

Згідно з нормами чинного закону, вибір керуючої компанії багатоквартирним будинком - це прерогатива мешканців. Проведення конкурсу має ґрунтуватися на вимогах статті 161 ЖК та правил проведення конкурсу, які затверджені Постановою Уряду № 75. У кожному суб`єкті РФ є власні локальні нормативні акти, що регламентують процедуру проведення конкурсу, але вони однозначно не можуть йти врозріз з вимогами постанови і ЖК.

Переможець може визначатися шляхом відкритого або закритого голосування. Головне, щоб на збори прийшло не менше 2/3 від усіх власників квартир.