Момент переходу права власності на нерухоме майно: стаття 223 цивільного кодексу рф, основні моменти і поради юриста

В даний час перехід права власності на нерухоме майно, в основному, здійснюється за допомогою купівлі-продажу. Така угода має місце як на вторинному ринку, так і в нових будинках, за участю в пайовому будівництві або придбанні землі і приватних будинків.

Відповідно до договору купівлі-продажу право власності на нерухоме майно передається однією особою іншій. При цьому документ необхідно реєструвати в уповноваженому органі (Росреестра). У більшості випадків перехід відповідного права може відбутися тільки після даного етапу. Однак цей момент може з`явитися і раніше, наприклад, при укладенні іпотечного кредиту, коли підписується акт прийому-передачі нерухомості. Але таке право є обмеженим до того моменту, поки не буде пройдена державна реєстрація.

Право власності при іпотеці

Останнім часом придбання нерухомості часто супроводжується договором про іпотеку. При цьому все майно, що передається позичальникові, стає предметом застави. Позичальник живе в придбаному об`єкті нерухомості і користується ним на свій розсуд. Водночас головні права продовжують належати банківській установі.

Відповідно до Закону» Про іпотеку (заставі нерухомості) " № 102-ФЗ, майно вважається власністю заставодавця. При цьому діє наступне обмеження: умови житла не повинні ставати гірше.

Власник має право отримувати вигоду від об`єкта, якщо передбачений відповідний пункт. Також він повинен утримувати майно в порядку, оплачувати комунальні та інші необхідні платежі. Договір купівлі-продажу із залученням іпотечних коштів може передбачати в якості застави об`єкт, що не купується, а іншу нерухомість, наприклад:

• Ділянка землі.
• Кімнату, квартиру або приватний будинок.
• Гараж, дачу та інші споруди.
• Споруди промислового або офісного типу.

Більш того, предметом застави можуть стати морські або повітряні судна. Свідоцтво про право власності видається тоді, коли пройдені необхідні юридичні процедури.

Іпотечний кредит може оформлятися на двох і більше власників. Але при цьому вони повинні перебувати в згоді один з одним з цього питання. У всіх власників виникає своє право на певну частку, навіть якщо при цьому не оформлено згоду інших власників.

Незважаючи на те що нерухомість належить особі, яка уклала іпотечний договір, за ним визнаються тільки певні обмежені права. Наприклад, такий громадянин не може розпоряджатися майном за допомогою продажу або обміну, не погодивши всі моменти з кредитною організацією. Обмеження можуть бути зняті тільки після того, як борг буде погашений повністю.

За договором

У кожному випадку момент переходу права власності на нерухоме майно відрізняється рядом особливостей. Його сторонами є фізособи та юрособи. Власність переходить від однієї особи до іншої в результаті укладення цивільно-правової угоди. Воно оформляється в письмовій формі, після чого відправляється на реєстрацію разом з іншими документами. Щоб бути впевненим у правильності оформлення, варто довірити складання договору досвідченим юристам. Посвідчувати документ у нотаріуса не обов`язково. Але сторони можуть це зробити за своїм бажанням.

Перехід права власності на нерухоме майно реалізується початковим або похідним методом. Придбання за допомогою покупки-це похідний спосіб отримання відповідної привілеї.

Окремо варто сказати про приватизацію. Дана можливість виникає тільки у фізосіб. При цьому укладається угода між органами держвлади, муніципалітетом або конкретним підприємством і фізичними особами. В даному випадку не потрібно ні Нотаріальне засвідчення, ні оплата державного мита. Приватизація здійснюється в порядку, встановленому на законодавчому рівні.

Угоди можуть носити не тільки двосторонній, але і односторонній характер. Прикладом останніх є успадкування. Існує два режими, відповідно до яких спадкоємці отримують нерухоме майно, що належить померлому громадянину:

• за законом;
• за заповітом.

Спадщина приймається після закінчення півроку з дня смерті громадянина. Якщо ні заповіту, то майно передається за законом. У цьому випадку діють відповідні черги. До першої відносяться найближчі люди. Якщо їх немає або ніхто з них не прийняв спадщину, то майно передається спадкоємцям другої черги і т.д

При пропуску наданого терміну своє право на спадщину можна відновити через суд (таким же чином здійснюється визнання права власності на безхазяйне нерухоме майно). При цьому необхідно довести поважні причини, за якими громадянин не приймав спадщину раніше.

Без договору

Які причини можна назвати поважними? Бувають випадки, коли визнання права власності на нерухоме майно за громадянином може бути отримано без наявності договору. При цьому діє принцип набувальної давності. У випадку з нерухомістю термін становить п`ятнадцять років, протягом яких громадянин володів майном відкрито і сумлінно.

Для оформлення документів необхідно звернутися в судовий орган. На стороні відповідача в цьому випадку виступає колишній власник. Якщо ж він невідомий, то відповідачем стає представник реєструючого органу. Після винесення судового рішення здійснюється державна реєстрація власності.

Ще одним способом отримання нерухомості є участь в кооперативі. Якщо громадянин стає членом даної організації, то виникнення права власності на нерухоме майно у нього відбудеться тоді, коли пай буде виплачений повністю. В результаті кооператив втрачає свої права. Однак громадянин як пайовик не виключається з організації.

Якщо юридична особа реорганізується, то момент виникнення права власності на нерухоме майно в іншої особи-це рішення про проведення реорганізації. Документи для цієї процедури можуть бути різними. Кожен з об`єктів повинен реєструватися окремо.

Нерухомість у спадок

Як зазначено вище, майно може бути передано у спадок. Наступники офіційно стануть власниками тоді, коли закінчиться процес оформлення відповідних прав. При цьому фактична реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна вже не матиме значення, так як можна вільно користуватися нерухомістю і до цього часу. Однак якщо спадкоємець планує продати об`єкт, здати в оренду або зробити інші операції, то спершу йому необхідно отримати документи в реєструючому органі.

Без цього оформити будь-яку угоду не представляється можливим. Якщо об`єкт нерухомості дістався відразу декільком власникам, то кожен з них може зареєструвати право володіння на свою частину. Тоді момент переходу права власності на нерухоме майно виникає після внесення відповідного запису до Єдиного реєстру.

Нерухомість по дарчої

Власник може прийняти рішення про те, щоб передати своє право іншій особі на безоплатній основі, тобто подарувати нерухомість. Для цього необхідно оформити відповідні документи, так як без них домовленість не матиме юридичної сили. Так, укладається договір встановленого формату, за умовами якого передається право власності.

Договір є обов`язковим, незважаючи на те що оплата при цьому не проводиться. Але завдяки даному документу вдасться в майбутньому уникнути всіляких суперечок з особами, які також були зацікавлені в нерухомості. Наприклад, родичі колишнього власника не зможуть оскаржити право власності нового господаря, якщо вони претендували на обов`язкову частку спадщини.

Дарча особливо важлива тоді, коли нерухоме майно належить кільком особам. У цьому випадку для здійснення даної процедури потрібно отримати письмову згоду від кожного співвласника відповідної нерухомості. Якщо ця умова не виконується, то новому власнику не вдасться пройти реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно.

Нежитлова нерухомість

Можуть мати місце ситуації, при яких громадянин, у власності якого знаходиться нежитлове приміщення (наприклад, гараж або склад) , не оформляє на нього необхідні документи. Але дана процедура убезпечить від можливих негативних наслідків і не створить питання у державних структур при здійсненні угод. Тому краще це зробити.

Якщо право власності РФ на нерухоме майно нежитлового типу не оформлено, то можливе виникнення наступних суперечок:

• Держоргани розглядають його як самовільну Будівництво, що не відповідає встановленим нормам.
• Спадкове майно не було оформлено або правовстановлюючі папери Загублені, а тому питання передачі його спадкоємцям залишається відкритим.

Щоб подібні інциденти не виникли, потрібно збирати необхідні документи і оформляти власність відповідно до чинного законодавства. Але іноді дане право може бути визнано навіть при відсутності документ. Тоді для вирішення питання необхідно звертатися в судову інстанцію.

При цьому громадянин вступає в законні права після занесення запису до Єдиного реєстру. Будь-які угоди, які були здійснені з нежитловою нерухомістю до цього моменту, визнаються недійсними.

Тривалість реєстрації

Реєструючий орган розглядає заяву про встановлення права власності на нерухоме майно протягом 10 днів, але не з того моменту, як воно було подано. Звіт починає відраховуватися з дня оплати державного мита. Тому крім необхідного пакету документа заявнику потрібно додати квитанцію, що підтверджує факт оплати.

Порядок проведення державної реєстрації

Процедура може здійснюватися одним з декількох способів:

• Можна звернутися в Росреестр особисто, подати заяву і необхідний пакет документів.
• Вислати копії документів поштою рекомендованим листом з повідомленням. Всі копії повинні бути завірені у нотаріуса.
• Заповнити електронну версію заяви в Інтернеті на електронному порталі держпослуг.

З цією метою потрібно зібрати наступні офіційні папери:

• Заява учасників угоди.
• Посвідчення особи.
• Квитанцію про оплату держмита.
• Документ, що підтверджує підставу права власності.
• Угода.
• Акт прийому-передачі нерухомості.

Один примірник договору залишиться в Росреестра. Розмір державного мита становить 2 000 для фізосіб і 22 тисячі рублів – для юросіб. Але не всі особи повинні оплачувати державне мито. Звільняються від оплати органи держвлади, Центробанк, незаможні громадяни.

Якщо в результаті розгляду документів в реєстрації буде відмовлено, то сплачене державне мито не повертається. Але якщо оплата проведена в більшому розмірі, то надмірно сплачена сума повернеться на рахунок заявника.

Свідоцтво або виписка з ЕГРП

Раніше протягом тривалого періоду часу свідоцтво про право власності було основним правовстановлюючим документів. Воно видавалося на бланку з різними ступінь захисту. Даний документ, що підтверджує власність, є безстроковим. Тому в даний час Свідоцтво не втратило силу як документ щодо нерухомості, придбаної раніше. Але при реєстрації нових угод видається лише виписка з ЕГРП, яка роздруковується на звичайному аркуші А4.

Поради юриста

Момент переходу права власності на нерухоме майно відбувається, як правило, при внесення запису до Єдиного реєстру. Принцип діє при приватизації, договорі купівлі-продажу та придбанні в результаті давності добросовісного володіння. Але фахівці уточнюють, що з цього правила є винятки:

• При спадкуванні право власності виникає з моменту відкриття спадкової маси. Про це йдеться в ст.1152 Цивільного кодексу.
• На основі положень, передбачених шлюбним договором, укладеним належним чином. Щодо цієї підстави склалася відповідна судова практика.
• При членстві в споживчому кооперативі власність переходить власнику після виплати паю.
• При реорганізації юросіб момент переходу права власності на нерухоме майно-це завершення існування колишньої організації.

В якості правовстановлюючих документів на нерухоме майно, які необхідні для здійснення угоди, є виписка з ЕГРП і договір між сторонами. Юристи радять дані документи старанно зберігати, так як вони будуть потрібні для здійснення угоди або інших юридичних дій в майбутньому.