Ст. 671 гк рф "договір найму житлового приміщення": коментарі

Ст. 671 ГК РФ відкриває тему оренди житлової нерухомості або найму житлового приміщення, якщо точно повторити положення Закону. У чому його суть? Яка різниця між орендою та наймом? Розглянемо, якими правами в цій області володіє юридична особа.

Форми найму житла

Ст. 671 ГК РФ-перша в главі, присвяченій передачі житла в тимчасове користування іншим особам.

У ЖК є конструкція соціального найму, але вона створена для забезпечення житлом нужденних людей, які не в змозі обійтися без допомоги держави. І не можна сказати, що муніципалітет або держава і наймач у відносинах соціального найму є рівними фігурами.

Оренда або найм

Формулювання ст. 671 ГК РФ відрізняються від того, що йдеться про оренду. Найм житла-це передача власником житлового приміщення у володіння і користування з метою проживання. Передбачається оплата за використання.

Оренда ж-це передача у тимчасове володіння і користування приміщення або споруди орендодавцем. Оплата згадується вже в наступних статтях.

Сторони угоди

Ст. 671 ГК РФ вказують на власника житлового приміщення. Від його імені подібні угоди має право укладати представник за дорученням або особа, що виконують функції опікуна або піклувальника.

Власником є особа, яка за угодою або шляхом спадкування придбала об`єкт на праві власності.

Майно вважається придбаним після реєстрації угоди в Росреестра. Як власник має право виступати і юридичні особи. Будь-яких обмежень на організацію в цьому випадку не накладається. Вони рівні з людьми у використанні свого майна. Знімають житло в основному громадяни.

Одночасно з цим, якщо право власності не зареєстровано або реєстрація проводилася за раніше діючими Правилами, це не впливає на можливість розпоряджатися майном, передаючи його в користування.

Заміна сторони угоди

Продовження раніше укладеного договору з іншою особою дозволяється, якщо новим наймачем стане одна з осіб, об`єднаних з першим наймачем. Воно повинно на цей момент досягти повноліття і бути дієздатним. Інші мешканці повинні дати свою згоду. Якщо його не вдається досягти, тоді всі продовжують проживати в приміщенні стають сонанимателями на рівних умовах.

Заміна особи, що діє на стороні наймача, передбачається, якщо людина помирає або виселяється.

Вселення інших осіб

Крім наймача в приміщення має право вселятися особи, які з ним проживають на постійній основі. Найчастіше це сім`я (чоловік, діти, інші родичі, які проживають на постійній основі). Не заборонено вселяти на цій підставі інших осіб, які є близькими (маються на увазі співмешканці).

На вселення осіб, які не проживають постійно, потрібна вже згода наймодавця. Щоб вселити дитину незалежно від ступеня родинного зв`язку з ним, в згоді необхідності немає.

Об`єкт угоди

В ст. 671 ГК РФ з коментарями приділяється увага поняттю житлового приміщення. У цій якості розуміються будинок, квартира, кімната, інше ізольоване приміщення, придатне для постійного проживання.

Його відмінність від нежитлового приміщення полягає у відповідності ряду вимог. Якщо говорити простою мовою, житло забезпечене доступом до комунальних ресурсів (вода, електроенергія, тепло) . У житловому приміщенні має бути простір для кухні, санвузла та ванни або душу. Житло вважається придатним, якщо його розмір відповідає мінімальним вимогам.

Перераховані ознаки житлового приміщення взяті з положень Житлового кодексу та інших нормативних актів.

Умови використання

В п.1 ст. 671 ГК РФ вказується на передачу майна у володіння і використання з метою проживання. Що це означає? Володіння і використання в ситуації з наймом означають можливість проживання в квартирі або будинку.

Яким чином ці пункти реалізуються, вирішують сторони. Про що йдеться? Наприклад, хто крім наймодавця має право вселитися в приміщення? Чи володіють подібним правом треті особи, які не є членами його сім`ї?

Хто оплачує капітальний і поточний ремонти? Яким чином проводиться оплата комунальних послуг? Сторони мають право обумовити інші умови на свій розсуд. Наприклад, чи має право наймач використовувати квартиру або будинок не тільки для проживання, але і для професійної діяльності, якщо вона не шкодить житловому приміщенню? Так, перукарі нерідко використовують в якості місця роботи своє житло.

Оплата найму

Розмір і форма оплати визначаються сторонами угоди. Деякі власники знижують розмір плати в обмін на ремонт або інші послуги. Житло, що знаходиться в приватній власності, передається за плату, яка аналогічна за подібні об`єкти в конкретній місцевості.

Закон може встановлювати максимальний розмір плати за проживання. Оплата проводиться в терміни, обумовлені в Угоді.

Якщо це питання в Угоді не вирішене, застосовуються положення Житлового кодексу РФ. Ґатунок. е. гроші вносяться на рахунок або передаються не пізніше 10 числа місяця наступного за минулим місяцем. Наприклад, плата за лютий вноситься не пізніше 10 березня.

Перераховані положення з урахуванням ч. 2 ст. 671 ГК РФ однаково стосуються і простих людей, і юридичних осіб.

Зміна умов оплати допускається при одночасній згоді обох сторін. Власник житла не має права змінювати її на свій розсуд. Виняток-укладення нової угоди з тим же наймачем.

Особливості найму юридичними особами

В ч. 2 ст. 671 ГК РФ вказується на право організацій на загальних підставах знімати житло. Воно передається у володіння і проживання громадян для проживання. Угода може укладатися на умовах оренди або іншого договору. Закон встановив єдине обмеження-приміщення використовується виключно для проживання. Якою-небудь діяльністю проживає особа або представники організації там займатися права не мають.

Інші положення договору

Ст. 671-688 ГК РФ приділяють увагу іншим питанням: формі угоди, правам і обов`язкам сторін, інших людей, які проживають в приміщенні. Вирішені питання про термін дії угоди, переважне право на укладення нової угоди і про порядок і підстави припинення договору.

Законом пропонується зробити вибір з наявних варіантів або сформулювати пункт договору на розсуд учасників угоди.

Підбити підсумок

Предметом угоди є житлове приміщення. Воно призначене тільки для проживання і знаходиться в приватній власності. Якщо Приміщення нежитлове або власність держави - це вже або оренда або соціальний найм.

У розділі 35 розкриваються основні права та обов`язки сторін, порядок оплати найму, ремонту та інші умови. Сторони мають право вибрати інші варіанти формулювань, які не суперечать закону.