Оцінка будівель і споруд: документи, правила і методи

Оцінка будівель і споруд може проводитися з багатьох причин. Найчастіше це стосується оплати податків на майно, розмір яких залежить від кадастрової вартості об`єкта. Щоб переглянути цю цифру і вносити меншу суму грошових коштів в якості податкових платежів, власники замовляють незалежну оцінку нерухомості в спеціалізованої організації. У статті буде представлений перелік необхідних документів для проведення процедури, а також правила і методи, за якими здійснюється дана дія.

Навіщо потрібна?

Крім причини, що стосується перегляду кадастрової вартості об`єкта, існує цілий ряд інших обставин, які вимагають оцінки стану будівель і споруд:

• Передпродажна підготовка з виявленням ринкової вартості на конкретну дату. Процедура необхідна з метою здійснення будь-якого виду угоди (купівля-продаж, обмін, оренда, оформлення часток і т. д.).
• За рішенням суду або для розгляду розгляду в судовій інстанції.
• Для розрахунку збитку внаслідок псування майна.
• З метою оформлення кредиту або іпотеки.
• Для внесення об`єкта в статутний капітал організації.

Кому довірити проведення незалежної оцінки

Фахівці радять дотримуватися наступних правил при виборі відповідної фірми:

• Задати питання в пошуковику, наприклад «в "Яндексі", вказавши свій регіон. Це буде набагато продуктивніше, ніж шукати оголошення в друкованих виданнях або опитувати знайомих і родичів.
• Вивчити рекламу декількох компаній. Чим більше відомостей на просторах інтернету, тим надійніше фірма, але тим дорожче будуть її послуги.
• Слід знайти сайт обраної фірми і вивчити його з точки зору рівня оформлення, наповненості, наявності на сторінці контактів та інформації з Вашого питання.
• Необхідно перевірити розміщення на сайті скан-копій дозвільних документів, свідоцтв, що підтверджують законність діяльності компанії, а також свідоцтва про страхування професійної відповідальності.
• Рекомендується пошукати відгуки в мережі Інтернет. Звичайно, якщо їх всього два-три, то це не матиме визначального значення, але наявність негативних думок клієнтів має насторожити власника майна.
• Підшукавши підходящий варіант, слід зателефонувати в компанію, представитися і поспілкуватися на цікаву для Вас тему. Чіткі та лаконічні відповіді допоможуть вам зробити правильний вибір. Неможливість додзвонитися, потрапляння на автовідповідач, перемикання з одного співробітника на іншого має насторожити клієнта.

Документи для оцінки будівель і споруд

Зазвичай власник має кілька документів на об`єкт нерухомого майна. Щоб з`ясувати, які з них необхідні для проведення процедури, слід звернутися в обрану оціночну компанію. Як правило, співробітник фірми при першій зустрічі або в телефонній розмові пояснить, що потрібно надати спеціалісту по роботі з клієнтами. Основними документами, що дозволяють провести оцінку ринкової вартості будівель, споруд, що належать юридичній особі, є:

• Свідоцтво про реєстрацію права власності на майно.
• Документи про обмеження у використанні об`єкта.
• Підтверджені межі будівлі або споруди, з відображенням місцезнаходження.
• Інвентарна картка, оформлена згідно з даними бухгалтерського обліку.
• Довідка про первісну (відновлювальну) вартість та суму нарахованої амортизації.

Документи, що стосуються права на землю під об`єктом:

• Технічний паспорт, виготовлений Бюро технічної інвентаризації, з кресленнями на об`єкт.
• Відсутність документів з БТІ передбачає надання технічних характеристик згідно з даними бухгалтерського обліку.
• Перелік основних засобів фірми, що знаходяться всередині будівлі або в складі споруди, а також їх балансова вартість.
• Проектні документи з пояснювальною запискою.
• Комісійні акти фактичного зносу майна.

Свідоцтво про державну реєстрацію

Цей документ був правовстановлюючим до червня 2016 року і видавався на всі об`єкти нерухомого майна. У разі зміни власника, адреси, технічна характеристика (наприклад, з причини реконструкції) або при внесенні необхідних коригувань до Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП) відразу ж видавалося нове свідоцтво.

З літа 2016 року документ не оформляється, а підтвердити право власності можна, отримавши виписку з ЕГРП, яка діє протягом одного місяця.

Обмеження на об`єкт

Тут надається інформація про наявність обтяжень, орендарів, договорів, угод і будь-яких обмежень, які, безсумнівно, впливають на підсумкову ціну об`єкта в результаті проведення оцінки будівель і споруд. Особливе значення мають різні тяжби, що розглядаються в судових інстанціях на момент проведення фахівцем найнятої фірми процедури визначення вартості об`єкта.

Місцезнаходження

Адреса майна може бути підтверджена свідоцтвом про право власності, випискою з ЕГРП, геодезичним планом, технічною або проектною документацією. Слід також надати спеціалісту, який надає оціночні послуги, кадастровий номер будівлі, споруди та земельної ділянки, на якій розташований об`єкт.

Бухгалтерські дані

Облік основних засобів на підприємстві ведеться завжди. Відповідно до вимог ПБО 6/01 майно ставиться на баланс. Далі на нього обов`язково заводиться Інвентарна картка. Вона може бути заповнена від руки, що характерно для дрібних фірм. В такому випадку всі зміни про об`єкт також вносяться вручну. Але більшість підприємств використовує 1С. Тут дані про об`єкт заносяться в програму, а облік ведеться автоматично.

З метою здійснення оцінки відновлювальної вартості будівлі і споруди фахівцеві фірми, який проводить роботи, надається копія Інвентарної картки, заповнена вручну і завірена підписом уповноваженої особи.

Документи на землю

Необхідно надати оцінювачу інформацію про стан земельної ділянки під будівлею або спорудою. Крім кадастрового номера, існує перелік документів, в який входить:

• кадастровий паспорт або план;
• свідоцтво про право власності (якщо воно оформлялося до 2016 року) або право постійного безстрокового користування, а з 2016 року – виписка з ЕГРП;
• договір (у разі оренди).

Якщо є обтяження на ділянку, то про них також необхідно повідомити при укладенні договору з компанією на здійснення робіт з оцінки будівель і споруд.

Технічний паспорт

Такий документ зазвичай виготовляється перед процедурою оформлення права власності на об`єкт. Якщо майно належить юридичній особі, що підтверджує виписка з ЕГРП, і ніяких змін в частині технічних характеристик з моменту реєстрації не відбувалося, то оцінювачу цілком можна надати техпаспорт на будівлю або споруду, виготовлений БТІ раніше. Новий документ замовляти не потрібно. Навіть в тому випадку, коли він відсутній у власника, можна звернутися до фахівців технічної інвентаризації по місцем знаходження об`єкта з метою отримання дубліката. Ця процедура обійдеться в кілька разів дешевше, ніж оформлення нового паспорта на майно.

Якщо об`єкт перейшов у власність за договором купівлі-продажу, а технічна документація не була передана новому власнику, для оцінювача слід скласти коротку характеристику згідно з даними бухгалтерського обліку та підписати уповноваженим представником власника.

Інші документи

Безсумнівно, щоб процес оцінки вартості будівель і споруд відбувався без затримок, слід надати всю інформацію на майно фахівцям найнятої фірми. Це стосується того випадку, коли потрібно оцінити будівлю разом з начинкою, наприклад, обладнанням, яке складно демонтувати. Можна додатково дати ознайомитися з проектною документацією. Якщо об`єкт частково зруйнований, то слід оформити комісійні акти, що підтверджують фактичний Знос майна.

Для фізичних осіб

Обивателю найчастіше потрібно скористатися оціночними послугами для визначення ринкової вартості квартири, будинку або земельної ділянки, що знаходиться у власності. У цьому випадку перелік документів невеликий і зводиться до трьох пунктів:

• документ про право власності;
• кадастровий паспорт(на землю);
• технічний паспорт (на будівлю або квартиру).

Використовувані способи проведення оцінки

Існує три методи, за допомогою яких фахівець може визначити вартість:

• Аналоговий, при використанні якого порівнюють недавні ціни проданого майна. Такий спосіб підходить для оцінки житла. Оцінювач вивчає продажі поточного року, підводячи за допомогою коефіцієнтів реалізоване майно до того, яке оцінює в даний час. Таким чином, спочатку він знаходить інформацію по проданому житлу і коригує їх ціну, враховуючи наявні характеристики на оцінюваний аналог. Потім він порівнює кілька подібних об`єктів у тому ж сегменті та виводить середню ціну.
• Витратний, який враховує всі витрати на зведення будівлі або споруди. Найчастіше це стосується новозбудованого житла з невеликими площами. Тут мається на увазі кількість коштів, яке буде необхідно в теперішньому часі для відтворення точно такого ж об`єкта з ідентичних матеріалів схожої якості монтажу і навіть з аналогічними архітектурними рішеннями.

• Прибутковий, в якому з точністю можна визначити ринкову вартість, враховуючи прибутковість в разі вкладення коштів. Такий метод хороший для визначення ціни комерційних площ. По-перше, встановлюють період, на який буде розраховуватися прибутковість. По-друге, оцінюється обсяг очікуваного доходу. По-третє, розраховується прибуток, яку буде отримувати власник після розрахункового періоду. По-четверте, прораховується сума всіх доходів в осяжному майбутньому.

Знос майна

Всі об`єкти нерухомого майна схильні до старіння. В бухгалтерському обліку це поняття визначається як знос, відсоток якого можна оцінити, виходячи з нарахованої амортизації. Методи оцінки фізичного зносу будівель і споруд також використовуються компаніями, що займаються визначенням ринкової вартості майна. В даний час перевага віддається розрахунку, при якому визначається знос кожного елемента конструкції, а потім всі показники підсумовуються. При такому методі обов`язково враховується відновлювальна вартість об`єкта нерухомого майна.

Як працюють спеціалісти

Існує ряд правил, яких дотримуються при укладенні договору на проведення оцінки будівель і споруд:

• Аналіз об`єкта, пропонованого замовником для визначення вартості.
• Виявлення сервітутів, обтяжень, іпотеки.
• Чітке визначення виду майна з перевіркою наявності розрахункових методик.
• З`ясування обмежень, які можуть перешкодити проведенню робіт.
• Аналіз інформації, наданої замовником з визначенням достатності відомостей.

У своїй роботі оцінювач дотримується наступних принципів:

• Незалежність від зацікавлених людей та обставин.
• Об`єктивність оцінки.
• Відсутність конфлікту інтересів у виконавця і замовника.
• Обов`язкове укладення договору на проведення робіт.
• Встановлення чітких домовленостей про терміни і предмет обстеження.

Таким чином, при оцінці майна замовнику необхідно надати в користування Виконавцю всі необхідні документи. Від цього буде залежати термін визначення ринкової вартості нерухомого майна. Також слід забезпечити представнику оціночної компанії доступ на об`єкт, що є обов`язковою умовою виконання зобов`язань виконавця за укладеним договором на проведення робіт.