Комерційне житло: поняття, особливості оформлення

Спочатку встановлена градація: вся нерухомість розділяється на житлову і комерційну. Але сьогодні все трохи інакше. Існує і така категорія, як комерційне житло. Інша назва-апартаменти. Що це таке? Які плюси і мінуси покупки таких приміщень? Як це розцінюється з точки зору законодавства? Відповіді на ці та інші важливі питання - в статті.

Що таке комерційна нерухомість?

Почнемо з самого головного визначення. Комерційною нерухомістю вважаються різні споруди, земельні ділянки, будівлі, що використовуються їх власниками, наймачами для здійснення підприємницької діяльності. Мета останньої-отримання постійного прибутку, періодичного приросту капіталу, доходів від здачі в оренду. Це і один з варіантів інвестування.

Наведемо найпоширеніші об`єкти, які можна назвати комерційною нерухомістю:

• Сільськогосподарські підприємства.
• Промислові об`єкти.
• Готелі, хостели.
• Складські приміщення, гаражі.
• Офісні структури.
• Торгові центри та магазини.

Що ще виступає комерційною нерухомістю?

Комерційною нерухомістю допустимо назвати також і наступне:

• Земельні та інші природні угіддя.
• Певні ділянки підземних надр.
• Розмежовані водні об`єкти.
• Лісова ділянка.
• Багаторічні насадження.
• Інші види майна, прикріплені до землі або міцно з нею пов`язані. Як правило, це різні будівлі, споруди.

Не потрібно забути, що до нерухомості також відносяться і права на неї. Також нею можна назвати обов`язково підлягають державній реєстрації космічні об`єкти, водні та повітряні судна.

Нерухомість вважається комерційною тільки в тому випадку, якщо передбачається її комерційне використання. Таке, при якому вона стає джерелом постійного прибутку.

Категорія

Тепер-градація комерційної нерухомості:

• Будівлі вільного призначення. Спортивні та фітнес-центри, готелі, ресторани, кафе.
• Приміщення для роздрібної торгівлі. Магазини і торгово-розважальні центри.
• Офісна нерухомість. Від бізнес-центрів до окремих кабінетів і офісних просторів.
• Індустріальні споруди. Виробничі приміщення, структури промислове підприємство, складські комплекси.
• Соціальні приміщення. Медичні центри, розважальні комплекси (боулінг, басейни, диско-зали та інші), комерційні аеропорти та ін.
• Комерційне житло. Так звані апартаменти в багатоквартирних будинках, приміщення для короткострокової оренди з метою проживання.

При цьому істинно комерційною нерухомістю все ж вважаються тільки перші чотири категорії. Останні дві займають більш прикордонне положення - між соціальним і комерційним, між житловим і комерційним типом. Вони будуть приносити своїм власникам, орендарям прибуток тільки при використанні в певних цілях.

Чи може Комерційна нерухомість бути житловою?

Незважаючи на те що спочатку нерухомість поділялася на комерційну і житлову, таке поняття, як "комерційне житло", сьогодні теж має місце. Але що це?

Тут мається на увазі абсолютно будь-яка Житлова нерухомість, використання якої дозволяє отримувати прибуток.

Приклад комерційного житла

Найпоширеніший приклад такого житла - це типовий багатоповерховий, Багатоквартирний будинок. Але кожна квартира в ньому виступає приватною житловою площею. По суті, зведення багатоквартирних будинків постає інвестиційним проектом в області комерційної нерухомості. Адже проектування, архітектурне планування і подальше зведення будівлі виступає інвестиційним вкладенням коштів, мета якого цілком зрозуміла-отримання прибутку.

Але в той же момент кожна квартира в такому будинку - це житлова нерухомість. Після того як квартири будуть розпродані в такому будинку, він вже перестає бути комерційним проектом. Відтепер він буде ставитися лише до житлової приватної власності.

Комерційне житло. Що це таке у Білорусі? Мається на увазі саме такий приклад. Але крім цього, потрібно знати про комерційне житло в МО та інших великих містах Росії, яке більш відоме громадськості під назвою "апартамент".

Поширеність явища

Як показує статистика, більше чверті нерухомості на первинному ринку житла в Москві-це саме апартаменти. Чому вони так поширені? Вся справа в низькій ціні, що величезний плюс для продажу житла в столичному регіоні РФ.

Але покупці не звертають увагу на великий недолік - правовий статус таких приміщень ще чітко не прописаний. Формально дані апартаменти - це нежитлова нерухомість. Незважаючи на те, що вони повністю придатні для проживання людей, активно включаються в плани і проекти адміністративних центрів, готельних комплексів.

На частку апартаментів в тій же Москві припадає близько 26-28 % всіх пропозицій з продажу житла. Найбільшими реалізаторами тут виступають такі великі компанії, як "Тушино 2018", "Символ", "ЗилАрт" та ін.

Скільки коштує комерційне житло? Якщо порівнювати апартаменти з новобудовами в типових житлових багатоповерхівках, то вони будуть на 20-25% нижче за вартістю. Притому характеристики приміщень при цьому будуть аналогічними.

На кого розрахована пропозиція?

Як викупити комерційне житло? Достатньо лише звернутися до відділу продажів цікавить Вас девелопера. Якихось проблем з покупкою апартаментів сьогодні в Росії немає.

Початкове такий вид будівництва став розвиватися в столиці РФ через дефіцит майданчиків для зведення традиційного житла. Апартаменти вводили до складу бізнес-центрів. Далі-більше. Колишні заводи і фабрики сьогодні перетворюються в апартаментні комплекси.

На кого вони розраховані? Спочатку апартаменти були приміщеннями для тимчасового комфортного проживання процвітаючих бізнесменів. Ділова людина могла купити таке житло в місті, де він часто з`являється по відрядженню, з метою зустрічей, переговорів, щоб не зупинятися в готелі або готелі.

Потім апартаменти стала купувати інша категорія громадян. Не для проживання, а для інвестування своїх коштів у нерухомість.

Кому апартаменти цікаві сьогодні?

Сьогодні ж апартаменти цікавлять і громадян, далеких від великого бізнесу та інвестицій. Бажаючих лише придбати комфортне житло за доступною ціною для постійного в ньому проживання.

Але з подібною покупкою поспішати не слід. Залучені більш низькою вартістю, новосели спершу не звертають увагу на безліч підводних каменів, які потім обертаються для них великими проблемами.

В першу чергу, терміни "комерційне житло", "апартамент" взагалі не закріплені на законодавчому рівні-ні на регіональному , ні на федеральному. По суті, апартаменти-Житлова нерухомість. Але ось законодавчо регулюються вони, як комерційна. За таким принципом і сплачуються податки.

Що стосується комерційного житла державного житлового фонду, то це навіть не споріднене поняття. Тут мається на увазі житло, що здається в оренду за договорами комерційного найму, а не апартаменти.

Питання прописки

Комерційне житло для військовослужбовців - не є апартаменти. Це квартири, що надаються за договорами комерційного найму.

Другий істотний мінус апартаментів - за законом вони не призначені для постійного проживання. Отже, навіть будучи їх власником і весь час живучи там, прописатися в такому приміщенні неможливо. Є лише один виняток: реєстрація в апартаментах можлива в разі, якщо вони є складовими готельного комплексу.

Де можливо зареєструватися?

Згідно із законом, прописка в нежитлових приміщеннях можлива тоді, коли вони входять в сферу ведення спеціалізованих установ - готелів, готелів, лікарень, будинків відпочинку. Обов`язок реєстрації проживаючих тут покладено на адміністрацію такої організації.

Якщо ж апартаменти-частина бізнес-центру або колишнього заводу, зробити їх місцем прописки неможливо. Але і в дозволеному випадку не все гладко. Навіть тут власники апартаментів отримують непостійну реєстрацію. Вони зобов`язані оновлювати свою прописку кожні 5 років. Але вона їм дасть ті ж права, що і зареєстрованим в стандартних квартирах. Тобто, вони будуть закріплені в місцевій поліклініці, можуть претендувати на місце для дитини в дитячому садку або школі за пропискою. Тому нерідко апартаменти стають вибором і сімейних покупців.

Особливості оподаткування

З податковою платою за комерційне житло теж не все гладко. Так як Апартаменти за фактом не відносяться до житлового фонду, тут неможливо отримати податкове вирахування 13 %.

Але при цьому самі податки на майно стягуються за високими ставками, адже законодавчо воно є комерційним. Тому власник апартаментів, в порівнянні з власником звичайної квартири, переплачує в області податків 20-25 %. Притому щороку.

При визначенні податкової бази (виходячи з кадастрової вартості) мінімальна ставка для апартаментів-0,5 %, максимальна - 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Що ж стосується стандартної житлової нерухомості, то в її відношенні діє ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Найбільш невигідні з податкової точки зору тут апартаменти, розташовані в офісному, торговому комплексі, в будівлі, призначеному для закладів громадського харчування. Ставка тут-1-2 %. Найекономічніші-апартаменти в готелях. Максимальний розмір ставки-0,5 %.

Чи можна приватизувати комерційне житло? Тут теж свої "заморочки". Часом новоселам пропонуються договори, де вони є власниками не квартири, а будь-якої частки в спільному майні.

Тариф

Що стосується тарифів на комунальні послуги, з апартаментами знову складності. До них не будуть пред`являтися вимоги ЖК, обов`язкові для житлового сектора щодо управління спільним майном.

Так, власники апартаментів не можуть вплинути на величину тарифів, що виставляє керуюча компанія за експлуатацію будівлі, прибудинкової території, інфраструктури взагалі. Тому комунальні платежі тут виразно вище, якщо порівнювати зі звичайними квартирами. В середньому, на 15 %.

Нерегламентована інфраструктура

Ще один тривожний мінус, на який потрібно звернути увагу перед покупкою апартаментів. За девелопером не закріплюється обов`язок упорядковувати прилеглу до комерційної нерухомості територію. Тобто, біля вашого будинку може ніколи не з`явитися зелена зона, газони, дитячі майданчики, місця для тимчасового паркування авто та пішохідні доріжки.

Зверніть увагу і на сусідів. Якщо апартаменти розташовуються в бізнес-центрі, то у вашому будинку будуть найрізноманітніші візитери, кур`єри. Під вікнами може розташуватися місце для куріння або автомобільна парковка для офісних працівників.

Норми Санпіна

На закінчення додамо, що на комерційне житло не поширюються санітарні норми, які повинні суворо дотримуватися Будівельні компанії, що зводять стандартне житло. За рівнем освітленості, шумоізоляції, інсоляції.

Особливо це тривожно для апартаментів, облаштованих в старих промислових комплексах, що пройшли через реконструкцію. Тобто, колишніх заводів, фабрик, складів. Багатьох приваблюють так звані лофти, але наскільки безпечно вам буде там?

Якщо підприємство, яке раніше знаходилося там, так чи інакше, було пов`язане з хімічною промисловістю, шкідливими відходами, то жити в подібному приміщенні просто небезпечно. Так як термін розпаду таких речовин становить десятки, а то й сотні років.

Комерційне житло-так називаються апартаменти. Раніше вони залучали тільки бізнесменів та інвесторів. Сьогодні-звичайних громадян, зацікавлених у доступному особистому житлі. Але за фактом більш низька вартість апартаментів виливається в цілий ряд мінусів, які навіть її не можуть виправдати.