Ставка капіталізації-це... Визначення, особливості розрахунку і приклади

Інвестори в сфері нерухомості використовують різні показники у власній діяльності. Це стосується оцінки об`єктів, які приносять дохід. Наприклад, інтерес може представляти розташування об`єкта або будь-які майбутні зміни в районі. Ставка капіталізації-це один з найважливіших показників, який безпосередньо впливає на прийняття рішення у сфері нерухомості. Використовуючи її, інвестори порівнюють різні об`єкти, виробляючи оцінку потенційного прибутку.

Визначення

Що таке ставка капіталізації? Даний коефіцієнт являє собою співвідношення покупної ціни об`єкта і чистого прибутку. Виробляючи обчислення даного, інвестори обчислюють відношення ринкової вартості об`єкта і чистого доходу, який він приносить протягом року.

В результаті даних обчислень, вдається з`ясувати відсоток доходу, який можна отримати, набуваючи той чи інший актив. Варто відзначити, що ставка капіталізації-це досить спірний показник для російських реалій. Далеко не завжди вдається точно його вирахувати. Це пов`язано з відсутністю статистичної інформації на ринку нерухомості.

Застосування

Ставка капіталізації - це показник, який використовується з метою привести потоки доходів до єдиної вартості. В економіці даний коефіцієнт надає інформацію про норму прибутковості, яку отримає інвестор, з урахуванням деяких ризиків, а також можливої зміни вартості об`єкта.

У Росії даний спосіб розрахунків використовується рідко. Це пов`язано з тим, що достовірну інформацію можна отримати, тільки якщо оцінюваний об`єкт (наприклад, підприємство) приносить стабільні доходи.

Для чого потрібна?

Отже, вам відомо, що таке ставка капіталізації. Однак це не все, що потрібно знати. Вищеназваний коефіцієнт дозволяє зробити швидке порівняння інвестиційних можливостей. Зазвичай вона виражається у вигляді процентного прибутку, яку інвестору обіцяє придбання нерухомості. Ось чому цей показник ідеальний для виконання порівняння декількох схожих між собою інвестиційних варіантів. Використовуючи ставку капіталізації, можна досить швидко порівнювати рівень потенційних доходів і таким способом скорочувати кількість актуальних варіантів.

Ставка капіталізації дозволяє визначити рівень доходів. Якщо вам відомий даний коефіцієнт в будь-якому районі, не складе труднощів вирахувати чистий прибуток, яку потрібно буде отримувати для окупності інвестицій. Досить перемножити вартість об`єкта і ставку капіталізації. Це дозволить виявити приблизний рівень орендних ставок, нижче яких потенційному власнику не слід опускати планку. Застосовуючи даний спосіб розрахунків, можна прийняти рішення про доцільність угоди

Важливо знати

Фахівці не рекомендують в якості єдиного фактора інвестиційної життєздатності враховувати ставку капіталізації. Цей показник робить порівняння більш зручним. Однак потрібно розуміти, що інвестиції в сфері нерухомості-досить складна сфера, яка вимагає більш детального підходу. Навіть простіші інвестиції залежать від ринкових та непередбачених обставин.

Перед придбанням потрібно упевнитися в тому, що Інвестиційна власність буде приносити дохід. Важливо також прорахувати можливі витрати, зміни вартості об`єкта та інші фактори, які впливають на ситуацію.

Ризик

Потрібно розуміти, що ставка капіталізації не відображає ймовірність будь-яких ризиків. Не варто сприймати даний коефіцієнт як гарантію того, що вартість доходу або поточний рівень доходів залишаться незмінними протягом усього періоду часу. І орендна плата, і ціна власності можуть збільшуватися або, навпаки, скорочуватися. Як запевняють експерти, ставка капіталізації не несе в собі інформації про подібні зміни. Ось чому розрахунки повинні бути більш тонкими. Потенційному інвестору слід враховувати якомога більшу кількість доступної інформації.

Особливості розрахунку

Припустимо, що ставка капіталізації буде використана для оцінки інвестиційної привабливості будь-якого об`єкта нерухомості:

1. Перш за все, потрібно розрахувати річний дохід. Як правило, це прибуток, який приносить оренда. Однак це не єдине потенційне джерело доходів. Ось чому для більш точних розрахунків потрібно зібрати детальну інформацію про об`єкт нерухомості.
2. Будь-який об`єкт приносить власному власнику не тільки доходи, а й витрати. Їх також важливо враховувати. Це, як правило, витрати на страховку, виплату податків, утримання об`єкта і т. д. Їх потрібно відняти з річного доходу. Таким способом розраховується так звана чистий прибуток. Важливий нюанс полягає в тому, що при даних розрахунках до витрат на придбання нерухомості, а також на виплату відсотків по кредиту. Інакше розрахунки вийдуть некоректними.
3. Тепер залишилося скористатися формулою, відповідно до якої для визначення ставки капіталізації потрібно розділити чистий прибуток на вартість об`єкта нерухомості.

Приклад

Спробуємо вирахувати ставку капіталізації для об`єкта нерухомості:

1. Якщо вартість оренди становить умовну тисячу рублів, то за рік потенційний інвестор може заробити таким способом дванадцять тисяч рублів.
2. Далі віднімаємо витрати, які несе в собі утримання об`єкта нерухомості. Якщо вони складають умовні дві тисячі рублів, то чистий прибуток складе десять тисяч рублів.
3. Якщо припустити, що потенційний інвестор придбав об`єкт за умовні двісті тисяч рублів, то ставка капіталізації в нашому прикладі складе двадцять відсотків.

Погодьтеся, розрахунки виконуються досить швидко і відносно просто. Саме з цієї причини даний коефіцієнт зручно використовувати для швидкого порівняння декількох варіантів.

Процентна ставка з капіталізацією

Цей термін також потребує деяких пояснень. Перш за все, повідомимо, що дане поняття актуально в банківській сфері. Наприклад, при відкритті вкладу.

Капіталізація вкладу передбачає додавання відсотків до початкової суми вкладу. Надалі це призводить до отримання більшого прибутку. Навіть якщо банк пропонує стандартну ставку за вкладами з капіталізацією, в результаті клієнту вдається отримати більш високий дохід. Це пов`язано з тим, що відсотки будуть нараховуватися на велику суму. Вона включає в себе не тільки первісну суму вкладу, а й нараховану.

Варто відзначити, що вклади, за якими діють ставки з капіталізацією відсотків, пропонують багато банків. Тому не складе ніяких труднощів знайти подібні пропозиції і таким абсолютно нехитрим способом примножити власний капітал.

Дуже важливо враховувати той факт, що відсотки за вкладом повинні вираховуватися кожен день. Однак капіталізація розраховується в залежності від умов, які вказані в договорі, укладеному між банком і клієнтом.

Ось чому потрібно особливу увагу приділити даному пункту. Чим частіше відбувається капіталізація, тобто додавання нарахованих відсотків до загальної суми вкладу, тим швидше збільшується ваш дохід за вкладом. Однак російські банки не пропонують власним клієнтам щоденну капіталізацію. Як правило, в кращому випадку цей процес виконується щомісяця. За умовами деяких кредитних установ капіталізація проводиться ще рідше. З цієї причини клієнти можуть недоотримувати дохід. Ось чому так важливо бути добре обізнаними стосовно умов договору.

Якщо вказується ставка річних з капіталізацією, вона, як правило, буде вище, ніж за іншими пропозиціями. Ось чому такі вклади можна визначити, навіть якщо не вчитуватися в умови. Для розрахунку потенційного доходу можна використовувати спеціалізовані калькулятори на сайті банків або сторонніх сервісів. Краще проводити підрахунок кілька разів, щоб отримати точні результати.