Угоди з землею: основні принципи, юридичне визначення, правові та організаційні основи, практичні рекомендації, відповідність правовим і законодавчим нормам

При розгляді угод із землею з`являється безліч питань, що стосуються нюансів застосування законодавчих норм, а також доступу до певних відомостей. Вчинення якої б то не було угоди з наділом передбачає початкове наявність відповідної ділянки у власності, оформленого документально належним чином. При цьому сама угода здійснюється відповідно до діючих норм, після якої проводиться процедура державної реєстрації.

В п. 2 ст. 214 ГК РФ йдеться про те, що земля поряд з іншими природними ресурсами належить державі в разі якщо не оформлена в муніципальну або приватну власність. Щоб стати предметом угоди, наділ потрібно представити як об`єкт цивільного права, і оформити у вигляді об`єкта нерухомості. А це, в свою чергу, можливо тільки за допомогою утворення ділянки землі (на підставі ст.129 і ст.130 ГК РФ).

Земля як об`єкт нерухомості

Поняття об`єкта наведено в законі Про держ. реєстрації прав на нерухомість та угод з нею № 122-ФЗ, а також в Цивільному кодексі. Так, згідно ст. 261 ГК РФ, це об`єкт, який можна ідентифікувати і який має певні технічна характеристика, вказівка місцезнаходження, в тому числі з урахуванням кордонів, опис володаря прав і отримання ним відповідних прав на ділянку землі в законному порядку.

Володар прав може здійснювати операції з землею. Земельне право передбачає положення, відповідно до яких цією особою необов`язково повинен виступати власник об`єкта. Права йому можуть передатися як на власність, так і тільки на володіння і користування (наприклад, отримання ділянки в оренду або право довічно-успадкованого володіння). Хоч дані майнові відносини і регулюються цивільним законодавством, при оформленні ділянки землі керуються положеннями ЗК РФ. Багато норм Земельний кодекс відсилають на документи містобудівного, проектного та землевпорядного типу.

Умови для створення наділів землі

Освіта ділянок землі у вигляді індивідуальних об`єктів нерухомості, відокремлених від інших наділів, здійснюється за допомогою проведення кадастрових робіт. Їх виконують, беручи до уваги наступні обставини:

• Межі і межі наділів землі встановлюються згідно з діючими нормами для певних видів діяльності або згідно з правилами землекористування, проектними та містобудівними документами.
• Виконавчий орган держвлади або органи на місцях приймають рішення про межі конкретної ділянки протягом двох тижнів з моменту подання проекту наділу з кордонами. Про це йдеться в ст. 29 ЗК РФ.
• Розробка проекту кордонів здійснюється з урахуванням порядку користування землі згідно зонування відповідної території і визначається правилами, які затверджуються на місцях.

Освіта ділянки

Треба розуміти, що межі і величина наділу землі визначаються в тому числі з урахуванням застосування фактичної площі. Установка кордонів проводиться з використанням червоних ліній, меж ділянок, розташованих один біля одного, а також природних кордонів. Площа і контур складаються на основі природної можливості освіти наділу, на якому розташовані об`єкти нерухомості. Вимоги містобудівного характеру встановлюються в Містобудівному кодексі.

Ділянка землі утворюється на основі проекту шляхом встановлення меж на місцевості, а також виготовленням кадастрового плану. З урахуванням вищевикладеного можна зробити висновок, що ділянка землі може вважатися утвореним, якщо є:

• Розпорядження уповноваженого органу про межі ділянки.
• Визначення функціонального призначення і дозволеного користування.
• Кадастровий план.

Форма висновку

Угоди з землею в обов`язковому Порядку оформляються письмово. Завіряти їх у нотаріуса потрібно тільки в окремих випадках. Але сторони можуть зробити це і добровільно. Якщо відступити від положень, передбачених законом, правочин може бути визнаний нікчемним (тобто недійсним). Дані про це можна знайти в ст. 162, 166, 168, 550 та 609 Цивільного кодексу.

Реєстрація

Наступна вимога полягає в обов`язковій реєстрації угоди з землею. Про це йдеться в статтях 131, 551 і 609 Цивільного кодексу, а також в законі Про держ. реєстрації прав на нерухомість і відповідних угод № 122-ФЗ. Якщо нерухомість не оформлена належним чином, то під питання ставиться сама можливість реалізації угоди, наприклад, шляхом купівлі-продажу. Реєструючим органом перевіряється історія придбання ділянки. Порушення встановленої процедури може привести до того, що державна реєстрація угод із землею буде припинена, а в ряді випадків стане причиною відмови в перехід права власність.

З 2005 року в закон № 122-ФЗ були внесені зміни. Реєструючий орган став гарантом того, що за приватними особами визнаються ті чи інші ділянки землі, що знаходяться у власності. Тому дана державна інстанція має право запросити у заявника додаткові документи або підтвердження, що стосуються законності прав на нерухомість. Оскаржити державну реєстрацію можна через суд.

Судова практика про відчуження ділянки

Судами була сформована певна практика при розгляді спорів щодо прав на ділянки землі, включаючи підстави відмови в реєстрації відповідних прав. При цьому були виявлені деякі особливості. Так як існують різні види угоди з землею, то можуть з`являтися додаткові вимоги і суперечки, які перешкоджають її закінченню. Такі висновки у судів виникли з наступних підстав.

Наприклад, угода купівлі-продажу виконується разом з передачею прав на побудований об`єкт. Відповідно до п. 4 ст. 35 ЗК РФ, такі види угод із землею, як відчуження наділу, з особою, якій належать і споруди, розташовані на ділянці, здійснюються разом з ними.

Відчуження не проводиться без розташованих будівель, навіть якщо вони належать іншій особі. Таким чином, власник, який бажає продати землю, повинен спершу оформити документи на всі об`єкти, що знаходяться на ділянці. Проте наділ і споруди на ньому можуть розглядатися в якості окремих об`єктів, якщо оформлені на різних власників. Якщо купується об`єкт нерухомості, що знаходиться на ділянці, то покупець має право на землю. Угоди з землею, в зв`язку з цим, тривають шляхом оформлення права і на частину ділянки, необхідного для користування на тих же умовах, на яких ними користувався попередній власник.

Якщо нерухомість розташована на ділянці землі, що належить продавцю по праву постійного користування, а покупцеві на цих підставах наділ не може надаватися, то останній має право оформити договір оренди або оформити його у власність. Про це йдеться в п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ, а також в п. 2 ст. 3 Закону № 137-ФЗ«" Про введення в дію ЗК РФ").

Передача права на оренду

Відповідно до ЗК РФ, граничні величини наділу землі, зайнятого спорудами, визначаються на основі норм відведення ділянок для певних видів діяльності або правил користування землею, а також проектної та містобудівної документації. Покупець споруди, розташованого на ділянці, який належить продавцю по праву оренди, після реєстрації права власності на споруду набуває ті ж права володіння ділянкою землі, що і продавець. При цьому не важливо, оформлявся відповідний договір чи ні.

Нюанси реєстрації

До розмежування держвласності на наділи реєстрація угод із землею не потрібно. У той же час ця процедура можлива, якщо на ділянці розташований об`єкт нерухомості, який вже зареєстрований в Єдиному реєстрі.

Землі, обмежені та вилучені з обігу

Угоди можуть відбуватися не з усіма угіддями. Так, бувають землі, обмежені в обороті. Вони не надаються в приватну власність. Виняток становлять випадки, передбачені законами.

Землі, вилучені з обігу, встановлені в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Це території:

• Заповідник.
• Національних парків.
• Споруди з розміщенням військових формувань і ФСБ.
• Об`єктами атомної енергії.
• Лікувально-трудові та виправні установи.
• Поховання.
• Лінії зв`язку та комунікації, призначені для охорони кордону РФ.

В п. 5 ст. 27 ЗК РФ вказані земельні ділянки, які не вилучені з обігу, але є:

• Зайнятими особливо цінними об`єктами культурної спадщини.
• Об`єктами, включеними до переліку Всесвітньої спадщини.
• Заповідник.
• Об`єктами спадщини археологічного типу.
• Оборонної промисловості.
• Митних потреб.
• Необхідні для організації транспорту.
• Забезпечення потреб зв`язку.
• Зайняті космічною інфраструктурою.
• Знаходяться під гідротехнічними будівлями.
• Забруднені відходами та радіоактивними речовинами.
• Інші землі, які зазнали деградації.
• Ділянки лісового фонду, крім випадків, зазначених у федеральних законах.
• Державні та муніципальні наділи, що входять до водного фонду.

Передача у власність земель різних категорій

Відносно ділянок лісового фонду не може бути здійснена угода (продаж землі) з приватною особою. Вони знаходяться тільки в державній власності, але допускається передача наділів у власність регіонів. Землі лісового фонду можуть передаватися тільки на праві користування.

Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність на підставі закону Про обіг земель сільгосппризначення № 101-ФЗ. Крім правил обігу в ньому визначаються умови надання земель, вилучення, регулюються відносини володіння, користування і розпорядження відповідними ділянками.

Кожна категорія землі передбачає певне цільове призначення. Але при необхідності іноді допускається переводити землі з однієї категорії в іншу. Цей порядок встановлюється спеціальними законами.

Укладення

Важливо пам`ятати, що здійснення угод із землею-це завжди унікальні випадки, що вимагають індивідуального підходу. Тому шукати стандартний підхід при оформленні даних угод безглуздо. Законодавство не є універсальним. У ньому передбачено безліч відсилань, які можуть використовувати тільки вузькоспеціалізовані юристи. Тому щоб уникнути проблем з нерухомістю рекомендується залучати даних фахівців. Супровід угод із землею-гарантія того, що все пройде юридично чисто.