Як продати квартиру без податків: законні способи уникнути сплати податку

Продаж житлової нерухомості є складним і тривалим процесом, в результати якого у продавця з`являється певний дохід. За нього доводиться сплачувати податок у вигляді 13% від продажної вартості, але в деяких ситуаціях громадяни мають право отримати звільнення від сплати даного збору. Для цього повинні дотримуватися деякі прості вимоги. Тому люди повинні розбиратися в тому, як продати квартиру без податків. Використовуваний метод повинен бути законним, так як якщо продавець захоче обдурити податкову інспекцію шляхом вказівки в договорі неправильної суми, то розрахунок податку буде здійснюватися на підставі кадастрової, а не продажної вартості об`єкта.

Способи зниження податкової бази

Часто люди замислюються про те, чи можна продати квартиру без податку. Процедура дійсно може виконуватися без негативних податкових наслідків, але тільки при задоволенні деяких вимог. До основних способів звільнення від сплати ПДФО відноситься:

• якщо квартира була куплена за готівку або в іпотеку, то її можна продати без сплати податку тільки через 5 років;
• якщо житло було отримано на підставі безоплатної угоди, то потрібно почекати тільки три роки;
• допускається продавати об`єкт раніше, причому якщо продажна ціна буде нижче покупної, то у громадянина не виникає дохід, тому відсутня необхідність розраховувати і перераховувати до бюджету ПДФО;
• якщо вартість житла менше 1 млн руб., наприклад, якщо продається кімната в гуртожитку, то можна скористатися податковим вирахуванням, що становить 1 млн руб., тому просто виходить негативна податкова база;
• якщо продаж і покупка іншої нерухомості виконується протягом одного року, то громадянин зможе скористатися взаєморозрахунком відрахувань.

Кожен варіант має свої особливості, тому власник житла самостійно вирішує, як продати квартиру без податків. Не слід домовлятися з покупцем про те, щоб в договорі прописати недостовірні відомості, так як це призведе тільки до того, що фахівці ФНС будуть розраховувати податок на підставі кадастрової вартості житла.

Термін володіння купленої квартири

Найбільш часто людей цікавить питання про те, через скільки можна продати квартиру без податку. Якщо житло було куплено за свої кошти, то чекати доведеться не менше п`яти років. Такі зміни в ПК були внесені ще в 2016 році.

Навіть якщо житло купувалося за допомогою маткапіталу, іпотеки або роботодавця, покупцем в договорі купівлі-продажу виступав безпосередній платник податків. Тому якщо він не бажає сплачувати ПДФО з продажу об`єкта, то йому доведеться почекати п`ять років.

До 2016 року треба було чекати всього три роки незалежно від того, яким саме способом нерухомість була отримана продавцем. Але на підставі ФЗ № 382 в ПК були внесені поправки, які змінили термін володіння нерухомістю для отримання звільнення від сплати прибуткового податку. Тому в ст. 217.1 ПК можна вивчити правила розрахунку даного збору при продажу нерухомості.

Особливості для отриманої квартири

Житло може бути не тільки куплено, але і отримано на підставі різних безоплатних угод. Через скільки можна продати квартиру без податку в цьому випадку? При таких умовах потрібно почекати тільки три роки з моменту реєстрації права власності. До таких угод відноситься:

• житло було приватизовано всіма особами, які на той момент часу були прописані в квартирі;
• квартира була передана у спадок від померлих родичів або знайомих;
• об`єкт був подарований близькими родичами, до яких відносяться подружжя, батьки, діти або брати з сестрами;
• житло було передано людині на підставі рентного договору, але попередньо він довічно містив власника даної нерухомості.

У вищевказаних ситуаціях потрібно почекати тільки три роки, після чого можна без сплати податку продавати нерухомість. В інших ситуаціях доведеться чекати п`ять років. Такі умови почали діяти з початку 2016 року.

Чому вводяться обмеження по терміну?

Будь-яка людина, що планує продаж нерухомості, повинен розбиратися в тому, коли можна продати подаровану квартиру без податків. Необхідність в очікуванні пов`язана з економічними нюансами, так як за такий період часу громадянин не зможе отримати будь-яку прибуток від покупки і реалізації нерухомості.

Чиновники впевнені, що за п`ять років інфляція і знос нерухомості значно знизять її ринкову вартість, тому якщо людина націлена на отримання комерційного прибутку, то вона буде мінімальною.

Якщо ж людина не отримує від угоди прибуток, то він може продати нерухомість за покупною ціною. У цьому випадку громадянин не сплачує ПДФО за рахунок відсутності доходу. Але йому доведеться довести, що він дійсно не отримав жодного прибутку.

Як розраховується термін?

Будь-який власник нерухомості повинен знати, як продати квартиру без податку. Через скільки років можна виконувати цю операцію? Термін залежить від того, яким чином нерухомість була отримана платником податків.

Не завжди починається даний період часу з моменту підписання будь-якого договору, так як іноді враховується момент реєстрації права в Росреестра. Тому термін володіння розраховується на підставі наступних правил:

• якщо укладається договір купівлі-продажу, то термін починається з дати, зазначеної в угоді, якщо покупка здійснювалася на вторинному ринку, а також може використовуватися дата, наявна в довідці-рахунку, якщо купувався об`єкт у забудовника;
• якщо житло людина отримує у спадок, то враховується дата відкриття спадщини, тому не має значення термін фактичного прийому майна або отримання свідоцтва про спадщину;
• якщо людина пропала безвісти, то це не дає права спадкоємцям розпоряджатися його майном, але коли судом визнається, що людина вважається померлою, то з моменту ухвалення рішення суду починається термін в три роки;
• якщо складалася дарча, то відлік починається з дати, зазначеної в договорі дарування;
• нерідко майно купується частинами, наприклад, громадянин може спочатку купити кімнату, а після решту квартири, тому відлік починається з моменту покупки першої частини.

Якщо власник житла буде знати про те, коли можна продати квартиру без податку, то він зможе легко укласти угоду з продажу нерухомості, не побоюючись необхідності перераховувати до бюджету держави велику суму коштів.

Використання майнового відрахування

Якщо людина знає, коли можна продати квартиру без податку, але не може чекати три роки, то він може скористатися іншими способами зниження податкового навантаження. Одним таким методом є оформлення податкового вирахування. Він пропонується всім громадянам, які продають свою квартиру.

За ст. 220 ПК розмір такого вирахування становить 1 млн руб. Саме на цю суму знижується податкова база, представлена продажною ціною об`єкта. Якщо люди при укладанні угоди навмисно занизили ціну квартири, то враховується 70% від кадастрової вартості, зазначеної в Росреестра. Але така умова застосовується тільки до об`єктів, які були куплені вже після 2016 року.

Якщо продається недорогий об`єкт, представлений однокімнатною квартирою або зовсім кімнатою, але ціна може не перевищувати 1 млн руб. При таких умовах можна продати квартиру без податку в 2019 році, так як податкова база представлена негативним значенням.

Якщо ж ціна нерухомості більше 1 млн руб., то за рахунок вирахування значно знижується розмір податку. Наприклад, громадянин бажає продати подаровану родичем квартиру через один рік після укладення дарчої. Квартира знаходиться на околиці міста, тому коштує всього 1,2 млн руб. Продавець не зможе уникнути необхідності сплати збору, але він може скористатися податковим відрахуванням. Для нього розмір податку становить: (1 200 000 – 1 000 000) * 13% = 26 тис. руб.

Тому можна навіть продати квартиру в новобудові без податку або з мінімальним платежем, якщо скористатися відрахуванням. Але за таких умов фахівці податкової служби все одно надішлють платнику податків повідомлення. Його не можна ігнорувати, тому доведеться відвідати відділення ФНС, щоб повідомити співробітників служби про використання відрахування. Додатково передається в цю організацію Декларація 3-ПДФО та інші папери на продану нерухомість.

Мінусом використання даного способу для зниження податкового навантаження є те, що скористатися ним можна тільки раз на рік. Тому якщо людина планує протягом одного року продати кілька об`єктів нерухомості, то йому доведеться зменшувати податок іншими способами.

Облік покупної вартості

Як продати квартиру без сплати податку, якщо іншими способами знизити збір не виходить? Іншим методом представлена можливість обліку покупної ціни квартири. Підходить цей варіант виключно в ситуації, коли житло купувалося раніше за рахунок особистих коштів або іпотеки. Продати квартиру після дарування без податку таким способом не вийде, так як громадянин не витрачав власні кошти на таке придбання.

Податок сплачується виключно з прибутку, одержуваної в результаті продажу нерухомості. Якщо людина зможе довести, що він не отримав будь-якої дохід від угоди, то він звільняється від сплати податку. Коли можна продати квартиру без сплати податків? Якщо користуватися цим способом, то продавати об`єкт можна в будь-який момент часу після покупки. Процес використання цього способу звільнення від оподаткування відрізняється наступними параметрами:

• у громадянина повинні зберегтися документи, на підставі яких він набував нерухомість;
• якщо квартира продається за тією ж ціною, за якою вона була куплена, то не потрібно сплачувати податок;
• не потрібно перераховувати кошти до бюджету держави, якщо продається квартира за меншою вартістю;
• якщо продажна ціна перевищує покупну, то сплачується 13% виключно з наявної різниці;
• у платника податків повинні бути офіційні документи, які містять відомості про те, за скільки він купив і продав свою нерухомість;
• цей спосіб вважається зручним, якщо людині потрібно продати нерухомість терміново, а також її ціна перевищує 1 млн руб.;
• допускається користуватися способом зменшення витрат одночасно з оформленням вирахування, але тільки по різних об`єктах нерухомості, наприклад, якщо громадянину потрібно протягом одного року продати кілька квартир.

Особливістю даного методу є те, що громадянину доведеться передавати в ФНС документацію, що підтверджує відсутність у нього доходу. Додатково доведеться складати декларацію 3-ПДФО.

Застосування взаємозаліку

Продати нову квартиру без податку можна різними способами. Якщо людина відразу після продажу однієї нерухомості планує покупку іншого об`єкта, то він може скористатися взаємозаліком податкових відрахувань, хоча в ПК офіційно відсутнє поняття даного методу. Цей спосіб полягає в наступному:

• продавець може скористатися відрахуванням у розмірі 1 млн руб., а покупець може розраховувати на повернення в розмірі 2 млн руб.;
• саме майновий відрахування в 2 млн руб. може використовуватися для взаємозаліку;
• вирахуванням можна перекрити податок, який доводиться сплачувати за продаж нерухомості.

Наприклад, громадянин продає свою нерухомість за 2,5 млн руб. У нього є документи, що підтверджують, що рік тому він придбав квартиру за 1,9 млн руб. Розмір податку в цьому випадку становить: (2 500 000 – 1 900 000) *13% = 78 тис. руб. Протягом цього ж року громадянин купує іншу квартиру, вартість якої дорівнює 2,3 млн руб. Він може скористатися максимальним розміром вирахування, тому йому повертається за таку покупку 260 тис. руб.

При цьому громадянин може скористатися взаєморозрахунком, тому 260 000 – 78 000 = 182 тис. руб. можна додатково отримати від держави. За таких умов громадянину не доведеться сплачувати будь-який збір. Але покупку і продаж нерухомості доведеться доводити за допомогою офіційних документів.

Таким же способом можна продати квартиру після спадщини без податку. Але в цьому випадку буде збільшена податкова база, а також доведеться пожертвувати частиною свого вирахування. Процес продажу та купівлі різних об`єктів повинен виконуватися протягом одного податкового періоду.

Чи можна спеціально занизити продажну ціну?

Багато людей, які замислюються про те, як продати квартиру без податків, вважають за краще користуватися незаконним методом. Він полягає в тому, що продавець домовляється з покупцем про зниження вартості квартири в офіційному договорі. У цьому випадку при використанні податкового вирахування громадянин зможе знизити податкову базу практично до нульового значення.

Такий метод зниження податку раніше використовувався досить багатьма громадянами. В результаті в законодавство були внесені зміни, що дозволяють запобігти незаконному зменшенню податкової бази. Для цього податкові інспектори порівнюють продажну ціну з 70% кадастрової вартості квартири. Податок розраховується на підставі найвищого показника. Тому люди просто не зможуть значно знизити податкову базу. Якщо людина замислюється про те, як продати квартиру після приватизації без податку, то бажано скористатися іншими способами зниження податкового навантаження.

Податківці враховують кадастрову ціну, встановлену на початку року, коли саме здійснювалася угода. Якщо з різних причин відсутня інформація про кадастровий показник, то податківцям доведеться враховувати тільки ціну, зазначену в договорі купівлі-продажу. Не використовується така умова щодо об`єктів нерухомості, які були куплені людьми до 2016 року.

Підготовка документів

Будь-яка людина повинна знати, Як правильно продати квартиру без податку. Через скільки років можна укладати угоду? Можна почекати 3 або 5 років, щоб здійснити операцію без податкових наслідків. Додатково можна скористатися іншими методами зниження податку. У деяких ситуаціях може зовсім не виникати необхідність в його сплаті. Але при цьому вибрати конкретний метод потрібно до укладення угоди.

Якщо людина володіла нерухомістю менше трьох або п`яти років, то він повинен підготувати певний пакет документів в ФНС. До таких паперів відноситься:

• Декларація 3-ПДФО, яку можна легко заповнити за допомогою спеціальних програм, пропонованих безкоштовно співробітниками ФНС;
• документація, що містить інформацію про те, як саме даний об`єкт перейшов у власність людини, причому вона може бути представлена договором купівлі-продажу, дарчою, свідоцтвом про вступ у спадок або угодою про приватизацію об`єкта;
• виписка з ЕГРН, що підтверджує перехід права власності на квартиру іншій особі;
• якщо є можливість знизити податкову базу за рахунок різниці між покупної і продажної ціною, то додатково передається документація, що містить відомості про те, скільки грошових коштів було витрачено платником податків на покупку даного об`єкта;
• якщо протягом одного податкового періоду громадянин продав і придбав нерухомість, тому бажає скористатися взаємозаліком, то їм готуються документи на обидві квартири, а також складається заява на отримання майнового відрахування.

Передається вся документація в відділення ФНС, що знаходиться за місцем реєстрації громадянина.

Правила складання декларації

Якщо людина продає житло до закінчення терміну, встановленого законодавчо, то йому незалежно від необхідності сплати податку доведеться здавати в ФНС декларацію. Скласти її можна самостійно або за допомогою найманих фахівців. У цей документ вносяться наступні відомості:

• дата продажу нерухомості;
• термін володіння квартирою;
• інформація про запитуваному відрахуванні, рівному 1 млн руб.;
• відомості про покупну ціну об`єкта, якщо спочатку квартира купувалася за готівкові кошти або за допомогою іпотечного кредиту;
• дата продажу об`єкта;
• розрахунок податку і точний розмір Збору, якщо все ж виникає необхідність в його сплаті;
• відомості про інших співвласників нерухомості, якщо платник податків був власником тільки частки квартири.

Розрахунок може автоматично виконуватися за допомогою спеціальних програм, які безкоштовно пропонуються співробітниками ФНС. За таких умов платнику податків потрібно лише внести до цієї програми основні відомості про продане житло, запитуваний відрахування та інші фактори, що дозволяють знизити податкову базу. Якщо людина розбереться в тому, як продати подаровану квартиру без податку, то навіть через рік після отримання даного об`єкта не виникає необхідність сплачувати збір.

Відповідальність за несплату податку та відсутність декларації

Будь-яка людина при дотриманні певних умов може продати квартиру без податку. Спадщина у вигляді об`єкта нерухомості має перебувати у власності не менше трьох років, щоб отримати звільнення від збору. Якщо ж людина купує житло, то йому доведеться чекати 5 років. Якщо скористатися іншими способами звільнення від сплати збору, то доведеться подавати декларацію в ФНС. Додатково може виникнути необхідність перерахувати до бюджету невелику суму у вигляді податку.

Якщо людина не буде виконувати вимоги законодавства, то йому доведеться нести відповідальність за порушення. Якщо у встановлені терміни не буде сплачено збір, то за ст. 122 ПК доведеться сплачувати штраф у розмірі 20% від розміру платежу. Навіть якщо людина з різних причин не знає про те, що йому потрібно сплачувати збір, це не є підставою для звільнення від відповідальності. Якщо ж він відмовиться добровільно сплачувати податок і штрафи, то примусовим стягненням коштів будуть займатися судові пристави після прийняття відповідного судового рішення.

Коли сплачується податок?

Практично кожна людина бажає продати квартиру без податку. Термін, протягом якого потрібно володіти нерухомістю, залежить від того, яким чином громадянин отримав цей об`єкт. Але якщо людині потрібно терміново продати свою квартиру, то він може скористатися іншими способами зниження податкової бази. Не завжди цими методами можна розраховувати на звільнення від сплати збору, тому іноді платникам податків все ж доводиться перераховувати до бюджету невелику суму коштів.

На підставі ст. 220 ПК виконати дану процедуру потрібно до кінця квітня року, наступного за звітним. Якщо платіж є занадто значним, то громадянин може звернутися до відділення ФНС із заявою про надання розстрочки. При це важливо довести, що фінансовий стан громадянина є настільки поганим, що він не може впоратися з таким податковим навантаженням.

Коли передаються документи?

Якщо термін володіння нерухомістю не перевищує трьох років, то навіть в ситуації, якщо не потрібно сплачувати податок, громадянину доведеться передавати в ФНС певну документацію. До неї відноситься і декларація 3-ПДФО, яка підтверджує, що платник податків дійсно може не перераховувати до державного бюджету будь-яку суму коштів.

Здавати декларацію з іншими паперами необхідно до 15 липня року, наступного за звітним.

Чи сплачують податок пенсіонери?

Будь-який продавець замислюється про те, як продати квартиру без податку. Сплачувати збір доводиться будь-якій людині, якщо не дотримуються вимоги законодавства щодо терміну володіння. При цьому не має значення вік і матеріальне становище продавця. Тому навіть пенсіонери, які не є працездатними громадянами, зобов`язані сплачувати ПДФО при отриманні доходу від продажу нерухомості.

Для пенсіонерів не застосовуються будь-які пільгові ставки або інші послаблення. Вони повинні враховувати терміни, передбачені для всіх платників податків. Якщо вони з різних причин не встигають перерахувати потрібну суму до бюджету, то їм доведеться сплачувати штрафи або стикатися з приставами.

Навіть якщо продавцем є неповнолітній, за нього все одно повинні сплачувати податки батьки або опікуни. Це ж правило відноситься до інвалідів, які отримують тільки допомогу від держави. Тому люди при продажу нерухомості повинні пам`ятати про податкові наслідки свого рішення.

Укладення

Кожна людина бажає продати квартиру без податку. Спадщину у вигляді житлової нерухомості можна продати без сплати збору через три роки володіння. Ця умова застосовується до всіх об`єктів, отриманих на підставі безоплатних угод. Куплену квартиру можна продати без податкових наслідків тільки через п`ять років.

Існують і інші способи, що дозволяють отримати звільнення від сплати податку або знизити податкову базу. Але при їх використанні доведеться в будь-якому випадку передавати в ФНС податкову декларацію та інші документи. Якщо платник податків з різних причин не здасть документи в податкову службу або не перерахує потрібну суму коштів у вигляді податку, то ему доведеться зіткнутися з негативними наслідками свого рішення.